01 - ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு மதிப்பிடுதல் என்பது குவாண்ட்டிட்டிவ் மற்றும் குவாலிட்டிவ் ஆகிய இரண்டும் ஆகும்
நான் ஒரு நாளில் சாத்தியமான முதலீட்டைப் பார்க்கிறேன். முப்பது வருடங்களாக அங்கு இருந்திருந்த உரிமையாளராக இருந்திருந்த அந்த நான்கு அலகு பல குடும்ப சொத்துக்கள் பரவலாக இருந்தன. உரிமையாளர் ஒரு தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட கல்வியாளர் ஆவார் மற்றும் ஒவ்வொரு பிரிவும் பிராக்சு-ப்ராக் மற்றும் பழங்காலத்திலிருந்தே சிதறடிக்கப்பட்டது. இந்த இடம் ஒழுங்காகப் பிரிக்கப்படவில்லை. கார்பெட் பதிலாக மாற்ற மற்றும் மாடிகள் சரி செய்ய வேண்டும். மாற்றுவதற்கான அடித்தளம் இடங்களில் தரையை வீசச் செய்து, பல்வேறு சுவர்களைக் கடந்து செல்லும் பெரிய பிளவை உருவாக்கியது.
என்னுடைய சில நண்பர்களோடு அந்த இடத்தைப் பார்த்தேன் - வீடு வாங்குவதில் ஆர்வமுள்ள ஒரு ஜோடி. அவர்கள் கதவைத் திறந்த நேரத்தில் இருந்து அந்த இடத்தை அவர்கள் எழுதினார்கள். ஆனால் அந்த வீக்கங்கள் மற்றும் விரிசல்களை நான் பார்த்தபோது ஒரு விஷயம் பார்த்தேன்: பணம். அறக்கட்டளை பிரச்சினைகள் பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்களை பயமுறுத்துகின்றன, இது போட்டி குறைகிறது மற்றும் விலைகளை மென்மையாக்குகிறது.
ஆனால் இது போன்ற ஒரு ஒப்பந்தத்தை மதிப்பீடு செய்வது எப்படி? அல்லது ஏதாவது ஒப்பந்தம்? தனிப்பட்ட முறையில், நான் இரண்டு வகைகளாக கருத்தை உடைக்கிறேன்:
• அளவு: ஒரு முதலீடாக சொத்துக்களை எவ்வாறு செய்ய வேண்டும் என்று நான் எதிர்பார்க்கிறேன்? இந்த பகுதிக்கு, என் கால்குலேட்டர் அல்லது என் விரிதாளை அல்லது என் மதிப்பீடு மென்பொருளை வெளியேற்ற முடியும் மற்றும் சில எண்களை இயக்கலாம்.
• தரமான: நான் "நான் அதை இழுக்க முடியுமா?" என கேட்க வேண்டும். நீங்கள் பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களைப் போலவே இருந்தால், நீங்கள் ஒரு பகுதி டைமர். அதாவது நீங்கள் உங்கள் "நாள் வேலை" மேல் இந்த திட்டத்தை சமாளிக்க மற்றும் பின்னர் அதை நிர்வகிக்க போகிறீர்கள் என்று அர்த்தம். பகுப்பாய்வு இந்த பகுதியாக சில ஆன்மா தேடும்; ஒரு கால்குலேட்டர் உங்களுக்கு உதவப் போவதில்லை.
02 - அளவுகோல் - காப்பி விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி எண்கள் இயக்குதல்
தனிப்பட்ட முறையில், நான் ஒரு முதலீட்டு கருத்தில் நான் மூன்று முக்கிய புள்ளிவிவரங்கள் பார்க்க முனைகின்றன. கேப் விகிதம் , இந்த கருவிகள் முதல்.
தொப்பி விகிதமானது சொத்துக்களின் விலையால் வகுக்கப்படும் ஆண்டு நிகர வருமானம் ஆகும். பல ஆண்டுகளாக, முதலீட்டாளர்கள் "1% விதி" ஐ பயன்படுத்தி வருகின்றனர், இது வெறுமனே சொத்துக்கான மாதாந்திர வாடகை வருவாய் நீங்கள் செலுத்த வேண்டிய விலையில் சுமார் 1% இருக்க வேண்டும் என்று கூறுகிறது. சில சந்தைகள் சொத்து விகிதங்கள் குவிப்பு காரணமாக இந்த விகிதத்தில் இருந்து விலகி, ஆனால் மற்றவர்கள், நீங்கள் இன்னும் 1% ஆட்சி பொருந்தும் பண்புகள் காணலாம். நீங்கள் நினைவில் கொள்ள வேண்டிய ஒன்று, இருப்பினும், கட்டைவிரலின் 1% ஆட்சி, அடமானம் செலுத்தும் செலவுகள் மற்றும் செலவினங்களைக் காப்பதற்காக வருடாந்திர அடிப்படையில் போதுமான பணப் புழக்கத்தை உருவாக்க முடியுமா இல்லையா என்பது ஒரு நியாயமான அடையாளமாகும். நிச்சயமாக, இது போகும் மாறிகள் நிறைய உள்ளன (வரிகளில் இருந்து வட்டி விகிதங்கள் வரை நீங்கள் செலுத்தும் வட்டி விகிதத்திற்கு) ஆனால் இது ஒரு தொடக்க புள்ளியாகும்.
03 - காசுப் பாய்ச்சல் ஒரு அளவு மதிப்பீட்டு கருவியாகும்
தொப்பி விகிதத்தைப் பற்றி நீங்கள் கவலைப்படுவதே ஒரே காரணம், முதலீட்டிற்கான எந்த வகையான பண முதலீடு செய்யப் போகிறது என்பதற்கான எளிய ப்ராக்ஸியை நீங்கள் உண்மையில் முயற்சி செய்கிறீர்கள். முதலீடு செய்வதில், பணம் ராஜா - உங்கள் ஆபத்தில் இந்த கணக்கீடு புறக்கணிக்க.
பணப்பரிமாற்றத்தை மதிப்பிடுவது முக்கிய எதிர்பார்க்கப்படும் பண வெளியீட்டை (வரி, முக்கிய, வட்டி, செலவுகள், காலியிடங்கள், கட்டணங்கள், ரிப்பேர்) திட்டமிட்டு, சொத்துக்களை உற்பத்தி செய்யும் வருமானத்துடன் ஒப்பிடும். நீங்கள் ஒரு விரிதாள் வழியாக இதை செய்யலாம் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு மென்பொருள் தொகுப்புகளைப் பயன்படுத்தலாம் .
04 - ஒரு அளவிலான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு பகுப்பாய்வு கருவியாக ரிட்டர்ன் ரிட்டர்ன்
பணப்புழக்கம், இதையொட்டி, வருவாய் எதிர்பார்க்கப்படும் வீதம் (ROR) கணக்கிட உங்களை அனுமதிக்கும். வருவாய் விகிதம் என்பது லாபத்தின் ஒரு அளவு; அது ஒரு திட்டத்தை எதிர்க்கும் பணத்தை, நீங்கள் திட்டத்தில் வைக்க வேண்டிய பணத்தை அளிக்கும்.
இந்த விகிதத்தை கணக்கிட ஒரு விரிதாள் அல்லது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு மென்பொருள் தேவை. இது மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும் என்று நான் நினைக்கிறேன் ஏனெனில் நான் முதலீட்டிற்கு எதிர்நோக்குவதை எதிர்பார்த்து வருகிறேன் என்பதை ஒப்பிட்டுப் பார்க்கிறேன். மறுபரிசீலனை செய்ய நான் வருகிறேன், மாறுபட்ட முதலீடுகள். உதாரணமாக: நான் இந்த கட்டுரையின் தொடக்கத்தில் விவரித்துள்ள சொத்தின் எண்களை ஓட்டியிருந்தால், எனக்கு 8% வீதத்தை திரும்பப் பெறுகிறேன்.
நான் 8% பங்கு சந்தையில் முதலீடு செய்வேன் என்று எதிர்பார்க்கலாம் (குறைந்த ஆபத்து, மற்றும் முழு நிறைய குறைவான முயற்சி). ஆபத்து மற்றும் முயற்சி நான் இந்த திட்டத்தை வைக்க வேண்டும் என்று நான் 20% வடக்கு வடக்கில் ஒரு விகிதம் எதிர்பார்க்கலாம் என்று.
05 - தரமான - நீங்கள் திட்டத்தை முடிக்க முடியுமா?
நான் மேலே குறிப்பிட்டபடி, உங்கள் கால்குலேட்டர் இங்கே உதவி செய்யாது. நீங்கள் கண்ணாடியில் ஒரு தோற்றத்தை எடுக்க வேண்டும் மற்றும் நீங்கள் திட்டம் செலவிட முடியும் போகிறோம் எவ்வளவு நேரம் மற்றும் முயற்சி பற்றி சிந்திக்க வேண்டும் போது இது.
மீண்டும், இந்த கட்டுரையின் ஆரம்பத்தில் நான் பேசிய திட்டத்தை பார்க்கலாம். இதுபோன்ற சந்தர்ப்பத்திற்கு எதிராக நீங்கள் ஒப்பிடுகிறீர்கள் என்று சொல்லலாம்; அதே வட்டாரத்தில் மற்றொரு பல குடும்பம் ஆனால் குறைந்த வேலை தேவைப்படுகிறது. இரண்டாவதாக, மிக அதிகமான வருவாயை அளித்திருந்தாலன்றி, அதை சரிசெய்தவருக்கு மேல் உள்ள வாய்ப்பைப் பெறுவீர்கள். ஆனால் எவ்வளவு அதிகமாக உள்ளது?
முதலீட்டாளர்களைத் தொடக்குவதற்கு நான் எப்போதும் ஒரே அறிவுரையை வழங்குகிறேன்: இந்த பகுதியில் எச்சரிக்கையுடன் பக்கத்தில் பிழை. நீங்கள் செய்து கொள்ளக்கூடிய ஒரு திட்டம், நீங்கள் பாதிக்கும் நேரத்திலேயே நீங்கள் எரித்ததைக் காட்டிலும் மிகச் சிறந்தது. சில நல்ல எண்களை வழங்கும் உங்கள் ஆறுதல் வரம்பில் ஒன்றைக் கண்டறிந்து, அதைச் செய்யுங்கள், அடுத்த முறை சவாலான (மற்றும் வட்டம் அதிக இலாபம் தரும்) திட்டத்திற்கு அடுத்ததாக சுற்றி செல்லுங்கள்.
தீர்மானம்:
பகுப்பாய்வு பகுதி கலை, பகுதி அறிவியல். முதலீட்டாளர்களை மதிப்பிடுவதில் கூடுதல் கருத்துக்களுக்கு இந்த பகுதியிலுள்ள மற்ற தலைப்புகளைப் பாருங்கள்.
ஆசிரியர் கிறிஸ் ஸ்மித் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர், முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் நிறுவனங்களுக்கான ஒரு ஆன்லைன் குறிப்பு நிறுவனர் மற்றும் கார்ப்பரேட் ஃபினான்ஸ் இதழ், யூரோமனி, மற்றும் பிசினஸ் ஜர்னல் நெட்வொர்க் ஆகியவற்றில் கட்டுரைகளை வெளியிட்டுள்ளார்.