வணிக கடன் வழங்குபவர்கள் தங்கள் எழுத்துறுதிகளில் மிகவும் கவனமாக இருக்கிறார்கள். வாங்குபவர்களின் தனிப்பட்ட கடன் வரலாறு வணிக கடனளிப்பில் அரிதாக முக்கியமானவை என்பதால், அவர்கள் கடனற்ற முடிவுகளை எடுக்க மற்ற அடிப்படைகளை பயன்படுத்துகின்றனர். வணிக சொத்து என்பது வருவாயை உருவாக்குவதற்கு வாங்கியுள்ளது, எனவே பிரபலமான ஒரு அடிப்படை அடமானம், அடமானம் செலுத்துவதற்கு போதுமானதாக இருப்பதா அல்லது கடன் வாங்கியவர்களுக்காக இலாபத்தை பெறுகிறதா என்பதைப் பார்க்க வருமானத்தைப் பார்க்கவும்.
கடனளிப்பவர் ஒரு குடியிருப்பில் அல்லது பலவகை சொத்துக்களைக் காணும்போது, அடமானம் வழங்கப்படுமா, மற்றும் DSCR, அல்லது கடன் சேவை பாதுகாப்புக் கமிஷன் பயன்படுத்தி எவ்வளவு உறுதியாக இருக்க முடியும் என்பதற்கு. இது ஒரு எளிய கணக்கீடு, ஆனால் மிகவும் முக்கியமானது. கடனளிப்பவர் உண்மையில் தனிப்பட்ட கடன் மதிப்பெண்கள் அல்லது உரிமையாளர்களின் வரலாறுகளுடன் மிகவும் அக்கறையளிக்கவில்லை. முதலீட்டு நோக்கம் ROI, முதலீட்டு மீதான வருவாய், மற்றும் பணப்புழக்கம் ஆகும், எனவே ரொக்க ஓட்டம் முதன்மை பரிசீலனையாகும்.
உண்மையில், முதலீட்டாளர்கள் பணப்புழக்க கணக்கீடுகள் ஒரு அடுக்குமாடி திட்டம் சரியானதா என்பதை உறுதி செய்வதில் கடன் வழங்குபவர்களுடைய கவனிப்பை மதிக்க வேண்டும். வருமானம் மற்றும் செலவினங்களைக் காட்டும் நிதிகளைக் காண அவர்கள் விரும்புவார்கள். எதிர்காலத்தில் தொடரும் என, அல்லது ஒருவேளை சிறந்த அல்லது மோசமாக கிடைக்கும் என அவர்கள் எண்களைப் பார்த்தால் அவர்கள் தீர்மானிக்க வேண்டும். பணப்புழக்கமானது கடன் சேவையை போதுமானதாகக் கொண்டிருப்பதாக எண்கள் காட்டும் போது, முதலீட்டாளர்களின் முதலீட்டு தேர்வு மற்றும் மதிப்பீட்டுத் திறன்களை உறுதிப்படுத்துகிறது.
டி.சி.ஆர்.சி-யை ஏற்கனவே ஒரு திட்டத்துடன் மற்றும் அடமானக் தொகையை கணக்கிடுவது எப்படி என பல இடங்களும் உள்ளன, ஆனால் வாங்குபவர் அவர்கள் வாங்குவதை கருத்தில் கொள்ளும் ஒரு திட்டத்தில் அவர்கள் எவ்வளவு கடன் வாங்கலாம் என்பதை தெரிந்து கொள்வார்கள். முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் கணக்கீடுகளை செய்து, அவர்கள் வந்த எண்கள் சரிபார்க்க தங்கள் தேர்வு கடன் பார்க்க.
இவ்விதத்தில் இரு முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்கள் ஒரு பொதுவான இலக்கை கொண்டுள்ளனர். இத்திட்டத்தின் மூலம் லாபம் பெறும் போது லாபத்தை லாபம் ஈட்ட முடியுமா?
நாங்கள் இரு திசைகளிலிருந்தே இதைப் பார்ப்போம், தற்போதைய டி.எஸ்.சி.ஆர் பெறுதல் மற்றும் ஒரு கடனளிப்போர் தேவைப்படும் DSCR உடன் ஒரு சொத்து மதிப்பீடு செய்வோம். இந்த கணக்கீடு பொதுவான தொகையான குறைந்தபட்ச ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய டி.எஸ்.சி.ஆரின் 1.20 ஐ பயன்படுத்தி அந்த தொகையை ஆதரிக்கிறது. பின்னர் டி.எஸ்.ஆர்.சி. பெறுவதற்கான வேறு திசையை நாம் செய்வோம்.
சிரமம்: சராசரி
நேரம் தேவை: 20 நிமிடங்கள்
இங்கே எப்படி இருக்கிறது:
- பணப்புழக்கம் அல்லது கடன் இழப்புக்களை கழித்தபின், பணப்புழக்கத்தை அல்லது மொத்த இயக்க வருவாயைத் தீர்மானித்தல்.
$ 187,000 / வருடாந்திர வாடகை மொத்தம் - 9% காலியிடங்கள் & கடன் இழப்பு ($ 16,830) = $ 170,170
- பின்னர் NOI அல்லது நிகர செயல்பாட்டு வருவாயை வரி மற்றும் காப்புறுதி உட்பட செயல்பாட்டு மற்றும் நிர்வாகத்திற்கான மற்ற செலவினங்களைக் கழிப்பதன் மூலம் பெறலாம்.
மொத்த இயக்க வருவாய் - அனைத்து செலவுகள் = NOI, அல்லது நிகர இயக்க வருமானம்
$ 170,170 - 72,470 (செலவுகள்) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 மாதங்கள் = $ 8142 / month NOI
- கடனளிப்பவர் குறைந்தபட்சம் 1.20 இன் டி.சி.ஆர்.சி.ஆரைப் பயன்படுத்தினால், அந்த மாதத்திற்கு $ 8142 / மாதத்திற்கு 1.2 மடங்கு அடமான கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். அந்த அதிகபட்ச கட்டணத்தை பெற, $ 1.2142 பிரிக்கப்பட வேண்டும்.
$ 8142 மாத நிகர வருமானம் / 1.20 குறைந்தபட்ச DSCR = $ 6785 / மாதம் அதிகபட்ச அடமான கட்டணம்.
- தற்போதைய விகிதத்தில் எவ்வளவு கடன் பெறப்படும் என்பதை இப்போது தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம். இந்த வாங்குபவர் ஒரு 30 வருட கடனில் 6.875% வட்டி விகிதத்தை எதிர்பார்ப்பீர்களானால், அடமானக் கால்குலேட்டர் இந்த சொத்தின் மீது $ 1,032,836 ஐ கடனாகக் கடன் வாங்கத் தயாராக இருப்பார் என்று கூறும், ஏனெனில் அந்த கடன் மற்றும் வட்டி விகிதம் முதன்மை மற்றும் வட்டி செலுத்துதல்களுக்கு வழிவகுக்கும் $ 6785 / மாதம், மற்றும் குறைந்தபட்சம் 1.20 DSCR.
பெரும்பாலான அடமான கால்குலேட்டர்கள் நீங்கள் பணம், வட்டி விகிதம் மற்றும் கடன் தொகை கணக்கிட நேரம் நுழைய அனுமதிக்கும்.
- நாங்கள் ஆரம்பித்தபோது, நாம் வாங்குவதற்கு மதிப்பீடு செய்கிற ஒரு சொத்து அடமானத்தை எவ்வளவு கடன் வாங்கலாம் என்பதை மதிப்பிடுவதற்கு நாங்கள் விரும்புவோமாக இருப்பதால், குறிப்பிட்ட டி.எஸ்.சி.ஆரைப் பயன்படுத்தி நாங்கள் அடமான தொகையை ஆதரிக்கிறோம் என்பதை அறிந்தோம். ஆனால், தற்போதைய திட்டத்தின் செலவுகள் மற்றும் அடமான கட்டணத்தை அறிந்த ஒரு DSCR கணக்கீடு செய்வோம்.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 வருடாந்திர அடமானம் செலுத்தும் = 1.30 DSCR
1.3 இந்த வழக்கில் 1.2 க்கும் மேலானது, அநேகமாக ஏற்கத்தக்க டி.எஸ்.சி.ஆர். இருப்பினும், ஒரு புதிய திட்டத்தை செயல்படுத்தும் திட்டத்தில் ஒரு புதிய கடன் தேவைப்பட்டால், தற்போதைய அடமானம் என்னவென்றால், முதலில் அடமானம் தொகையைப் பெறக்கூடியது என்பதை நாங்கள் முதலில் பார்த்தோம்.
எண்கள் வேலை செய்யும் போது, முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்கள் திட்டம் நிதி மற்றும் வருங்கால லாபத்தை பற்றி நன்றாக உணர முடியும்.
உங்களுக்கு என்ன தேவை:
- சொத்துக்கான வருமானம் மற்றும் செலவு விவரங்கள்.
- அடமான கால்குலேட்டர்.